Mua nhà đang có người thuê: Xử lý hợp đồng thuê cũ ra sao để an toàn?

Pháp lý & giao dịch · Tuấn Sài Gòn · cập nhật 13/7/2026

Nhiều khách tìm đến Tuấn với tâm lý e ngại khi thấy căn nhà ưng ý nhưng vẫn còn hợp đồng thuê dài hạn. Người mua sợ nhất là cảnh mua xong không lấy lại được nhà, hoặc vướng vào kiện tụng với người thuê cũ chỉ vì chưa hiểu rõ luật. Thực tế, đây là tình huống cực kỳ phổ biến ở các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3 hay Phú Nhuận, nơi nhà phố luôn có nhu cầu thuê rất cao.

Luật quy định thế nào (Luật Nhà ở 2023)

Hai điều luật bạn cần nắm khi mua nhà đang có người thuê:

• Điều 168 Luật Nhà ở 2023: chủ nhà muốn bán nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho người thuê. Người thuê (đã thanh toán đủ tiền thuê) có quyền ưu tiên mua chính căn nhà đó; trong 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo mà không mua thì chủ nhà mới được bán cho người khác. Người mua khôn ngoan nên yêu cầu chủ nhà đưa văn bản người thuê trả lời KHÔNG mua — đó là bằng chứng giao dịch sạch, tránh bị khiếu nại quyền ưu tiên về sau.
• Khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023: về nguyên tắc, người mua thay chủ cũ làm bên cho thuê, hợp đồng thuê cũ vẫn hiệu lực đến hết hạn — trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Kinh nghiệm thực tế của Tuấn: hầu như hợp đồng thuê nào cũng có sẵn điều khoản thanh lý trước hạn — chủ nhà cần lấy lại nhà sớm thì bồi thường cho người thuê (thường là phần chi phí đầu tư, sửa chữa tính theo thời gian thuê còn lại). Nên chuyện "người thuê ở lì đến hết hạn" hiếm khi xảy ra nếu làm đúng bài: mọi thứ giải quyết bằng THỎA THUẬN — và thỏa thuận phải nằm trên giấy, đủ chữ ký ba bên chủ cũ, người mua, người thuê.

Cách xử lý hợp đồng thuê cũ trước khi xuống tiền

Tuấn thường khuyên khách hàng đừng bao giờ mặc định chủ cũ sẽ lo xong việc này. Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn cần yêu cầu chủ nhà cung cấp bản sao hợp đồng thuê hiện tại để đọc kỹ các điều khoản về chấm dứt hợp đồng trước hạn. Nếu bạn muốn lấy nhà ngay, cần có sự thống nhất giữa ba bên: chủ cũ, người mua và người thuê.

• Yêu cầu chủ cũ thanh lý hợp đồng thuê bằng văn bản trước khi sang tên nếu muốn nhận nhà trống.
• Thỏa thuận rõ ràng về việc ai sẽ là người bồi thường nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn.
• Nếu người thuê đồng ý dọn đi, hãy yêu cầu họ ký biên bản bàn giao và xác nhận không còn tranh chấp về tài sản hay tiền cọc.

Những rủi ro cần lường trước

Sai lầm lớn nhất của người mua là tin vào lời hứa miệng của chủ cũ rằng: cứ mua đi, tôi sẽ đuổi người thuê ra dễ ợt. Trong thực tế, nếu người thuê là người khó tính hoặc hợp đồng còn thời hạn dài, việc lấy lại nhà có thể kéo dài hàng tháng trời. Điều này không chỉ gây tốn kém mà còn làm bạn mất cơ hội kinh doanh hoặc dọn vào ở như dự định.

Để chắc chắn, bạn nên yêu cầu chủ cũ làm việc trực tiếp với người thuê để họ ký xác nhận thời điểm bàn giao nhà. Nếu có tiền cọc của người thuê, hãy yêu cầu chủ cũ tất toán rõ ràng trong quá trình làm thủ tục mua bán. Đừng để mình trở thành người đi đòi nợ hoặc đi giải quyết những rắc rối mà mình không gây ra.

Lời khuyên thực dụng từ Tuấn

Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hãy đưa điều khoản về việc bàn giao nhà trống vào hợp đồng đặt cọc. Nếu đến ngày công chứng mà người thuê vẫn chưa dọn đi, bạn cần có chế tài phạt vi phạm rõ ràng đối với chủ cũ. Hãy nhớ rằng, mọi thỏa thuận bằng miệng trong bất động sản đều rất mong manh, chỉ có văn bản và chữ ký mới là thứ bảo vệ túi tiền của bạn.

Mua nhà là chuyện lớn, đừng vội vàng khi thấy người thuê vẫn còn ở đó. Hãy kiểm tra kỹ, yêu cầu rõ ràng và đảm bảo mọi thứ phải được giải quyết dứt điểm trước khi bạn đặt bút ký vào biên bản bàn giao nhà. Khi đó, bạn mới thực sự sở hữu căn nhà của mình một cách trọn vẹn và an tâm.

Tuấn Sài Gòn — môi giới trực tiếp hơn 5 năm tại khu trung tâm TP.HCM (Quận 1, Quận 3, Phú Nhuận, Bình Thạnh…). Vướng đúng tình huống trong bài? Gọi/Zalo 0777 088 622 — nghe kể cụ thể rồi mới tư vấn, không mất phí.

Đọc tiếp cùng chủ đề

Xem thêm: nhà đang bán tại TP.HCM · mặt bằng giá từng khu vực