Mua nhà qua hợp đồng ủy quyền: Sợ mất tiền oan khi chủ nhà đổi ý

Pháp lý & giao dịch · Tuấn Sài Gòn · cập nhật 12/7/2026

Nhiều khách hàng tìm đến Tuấn thường hỏi về việc mua nhà thông qua hợp đồng ủy quyền thay vì công chứng mua bán trực tiếp với chủ sở hữu. Lý do phổ biến nhất là để né thuế, né phí hoặc đơn giản là chủ nhà đang ở nước ngoài, ngại về nước ký giấy tờ. Tuy nhiên, dưới góc độ của một người làm nghề lâu năm, Tuấn phải nói thẳng rằng đây là con dao hai lưỡi, rủi ro pháp lý rất lớn nếu người mua không nắm vững bản chất.

Ủy quyền không thay thế được quyền sở hữu

Hợp đồng ủy quyền chỉ là việc chủ nhà giao cho bạn quyền thay mặt họ thực hiện các công việc như ký hợp đồng, đóng thuế hoặc làm thủ tục. Bạn không hề đứng tên trên sổ hồng. Nếu chủ nhà đột ngột thay đổi ý định, họ có quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, và khi đó bạn sẽ ở vào tình thế rất khó xử, thậm chí là mất trắng số tiền đã bỏ ra nếu không có thỏa thuận bảo vệ chặt chẽ.

Các trường hợp ủy quyền dễ bị vô hiệu

Trong quá trình hành nghề, Tuấn gặp không ít trường hợp hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu ngay khi mang đi làm thủ tục sang tên. Dưới đây là những tình huống điển hình mà bạn cần tránh:

• Chủ nhà qua đời: Hợp đồng ủy quyền sẽ mặc nhiên chấm dứt hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết. Lúc này, căn nhà sẽ trở thành di sản thừa kế và bạn không thể tiếp tục thực hiện việc mua bán.
• Ủy quyền để lách thuế thu nhập cá nhân: Đối với trường hợp nhà ở duy nhất, pháp luật yêu cầu chủ nhà phải trực tiếp ký cam kết tại Việt Nam. Nếu bạn dùng hợp đồng ủy quyền để ký thay nhằm trốn thuế, cơ quan chức năng sẽ bác bỏ hồ sơ ngay lập tức.
• Ủy quyền giữa cha mẹ và con cái: Loại hợp đồng này có tính đặc thù là có thể bị đơn phương hủy bỏ dễ dàng hơn so với ủy quyền thông thường. Nếu có tranh chấp gia đình xảy ra, việc đòi lại quyền lợi cho người mua là cực kỳ gian nan.
• Người ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự: Nếu chủ nhà bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế, mọi giao dịch liên quan đến ủy quyền của họ cũng sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật.

Những lưu ý thực tế từ Tuấn

Nếu bắt buộc phải mua bán qua ủy quyền, bạn cần yêu cầu công chứng viên kiểm tra kỹ thời hạn và phạm vi ủy quyền. Hãy đảm bảo hợp đồng ủy quyền có điều khoản cho phép bên được ủy quyền được quyền ký kết hợp đồng mua bán với chính mình hoặc người thân, đồng thời phải có cam kết không hủy ngang trong suốt thời gian thực hiện giao dịch.

Quy định pháp lý về công chứng và ủy quyền có thể thay đổi tùy thời điểm và hồ sơ cụ thể, vì vậy trước khi đặt bút ký, bạn nên làm việc trực tiếp với văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn chính xác. Đừng vì tiết kiệm chút thời gian hay chi phí mà bỏ qua các bước kiểm tra pháp lý cần thiết, bởi cái giá phải trả cho một tờ giấy ủy quyền vô hiệu thường là con số tiền tỷ mà không ai mong muốn.

Đọc tiếp cùng chủ đề

Xem thêm: nhà đang bán tại TP.HCM · mặt bằng giá từng khu vực