Nhà đồng sở hữu, nhà vợ chồng: Thiếu một chữ ký là giao dịch đổ bể

Pháp lý & giao dịch · Tuấn Sài Gòn · cập nhật 12/7/2026

Trong suốt 5 năm làm nghề ở các quận trung tâm Sài Gòn, tôi đã chứng kiến không ít vụ đặt cọc đổ bể chỉ vì một lý do ngớ ngẩn: thiếu chữ ký của người đồng sở hữu. Nhiều anh chị đi mua nhà cứ thấy chủ đứng tên ra mặt, nói chuyện xuôi tai là xuống tiền ngay mà quên kiểm tra kỹ mặt sau sổ hồng hoặc thông tin trên hệ thống. Đừng để sự vội vàng khiến mình mất hàng trăm triệu tiền cọc, bởi trong luật dân sự, một giao dịch bất động sản liên quan đến tài sản chung mà thiếu ý chí của một bên thì hợp đồng đó rất dễ bị tuyên vô hiệu.

Kiểm tra ai là chủ sở hữu thực sự

Quy tắc đầu tiên của tôi là không bao giờ tin vào lời nói miệng. Khi xem sổ hồng, anh chị phải nhìn kỹ ở trang đầu và trang hai. Nếu thấy ghi tên hai vợ chồng, hoặc có dòng chữ "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản với..." thì đó là nhà đồng sở hữu. Ngay cả khi sổ chỉ đứng tên một người nhưng tài sản đó được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, theo luật, đó vẫn là tài sản chung.

• Kiểm tra kỹ thông tin trên sổ hồng: Xem có ghi tên người thứ hai không.
• Yêu cầu xuất trình giấy đăng ký kết hôn: Để biết tài sản này có phải tài sản chung không.
• Hỏi thẳng: Nhà này có ai đứng tên chung hay có ai khác quyền lợi không.

Tại sao thiếu một chữ ký là giao dịch đổ bể

Khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu nhà có hai người đồng sở hữu mà chỉ có một người ký, người còn lại hoàn toàn có quyền phủ nhận giao dịch này với lý do họ không đồng ý bán. Khi đó, tòa án có thể tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Lúc này, dù anh chị có đòi lại được tiền cọc, thì thời gian, công sức và cơ hội mua được căn nhà ưng ý đã trôi mất, chưa kể những rắc rối về pháp lý nếu bên bán cố tình chây ì.

Kinh nghiệm thực chiến khi làm việc với chủ nhà

Để chắc ăn nhất, khi đặt cọc, tôi luôn yêu cầu tất cả những người có tên trong sổ hồng phải có mặt trực tiếp. Nếu họ đang ở nước ngoài hoặc ở tỉnh xa, tôi buộc họ phải làm văn bản ủy quyền có công chứng hợp lệ. Tuy nhiên, cần lưu ý một điểm quan trọng: nếu là cam kết miễn thuế thu nhập cá nhân cho trường hợp nhà ở duy nhất, người bán bắt buộc phải ký trực tiếp tại Việt Nam, không được ủy quyền cho ai khác.

Lưu ý về nhà đang thế chấp ngân hàng

Nhiều anh chị lo lắng khi nhà đang thế chấp tại ngân hàng thì không được cọc. Thực tế, theo hướng dẫn nghiệp vụ mới, không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của ngân hàng mới được ký hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, anh chị nên yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc điều khoản: "Chỉ bán tài sản sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, giải chấp và chấm dứt thế chấp". Điều này bảo vệ quyền lợi của anh chị khi tài sản chưa đủ điều kiện sang tên ngay.

Mua nhà là việc lớn, tiền tỷ chứ không phải tiền lẻ. Anh chị cứ bình tĩnh, yêu cầu đầy đủ giấy tờ và chữ ký của tất cả những người liên quan. Nếu thấy chủ nhà cứ né tránh việc cho gặp người đồng sở hữu, tốt nhất là nên dừng lại. Làm đúng từ đầu thì sau này mới kê cao gối ngủ yên được. Các quy định pháp lý có thể thay đổi theo thời điểm, nên khi làm thủ tục thực tế, anh chị hãy nhờ công chứng viên kiểm tra lại một lượt cho chắc chắn.

Tuấn Sài Gòn — môi giới trực tiếp hơn 5 năm tại khu trung tâm TP.HCM (Quận 1, Quận 3, Phú Nhuận, Bình Thạnh…). Vướng đúng tình huống trong bài? Gọi/Zalo 0777 088 622 — nghe kể cụ thể rồi mới tư vấn, không mất phí.

Đọc tiếp cùng chủ đề

Xem thêm: nhà đang bán tại TP.HCM · mặt bằng giá từng khu vực