Mua nhà cho thuê: đừng nhìn giá thuê mà quên trừ chi phí thực tế

Vay & tài chính · Tuấn Sài Gòn · cập nhật 18/7/2026

Đừng để con số doanh thu làm mờ mắt

Nhiều khách tìm đến Tuấn với tâm thế muốn mua một căn nhà phố ở Quận 10 hay Phú Nhuận rồi cho thuê ngay để lấy dòng tiền. Họ thường lấy giá thuê mỗi tháng nhân với mười hai rồi chia cho giá trị căn nhà để ra tỷ suất lợi nhuận. Cách tính này quá đơn giản và thường dẫn đến những cái kết đắng lòng khi thực tế chi phí vận hành ăn mòn hết lợi nhuận.

Chi phí ẩn mà người mua hay bỏ quên

Khi sở hữu một bất động sản để cho thuê, bạn không chỉ nhận tiền về mà còn phải chi ra rất nhiều khoản để giữ căn nhà ở trạng thái tốt nhất. Tuấn luôn nhắc khách phải đưa các danh mục sau vào bảng tính dòng tiền trước khi xuống tiền:

• Chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ: Nhà phố ở Sài Gòn khí hậu nóng ẩm, sơn tường hay hệ thống điện nước rất nhanh xuống cấp. Bạn nên dành ra một khoản khoảng 5-10% doanh thu hàng năm cho việc này.
• Thời gian trống giữa các khách thuê: Đừng bao giờ tính căn nhà sẽ được lấp đầy 12 tháng trọn vẹn. Hãy tính toán dựa trên thực tế là có thể mất một khoảng thời gian để tìm khách mới, thường an toàn nhất là tính tỷ lệ lấp đầy khoảng 90-95%.
• Thuế và phí quản lý: Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà thường là 5% tổng doanh thu theo quy định hiện hành, hãy nhớ xác nhận lại với cơ quan thuế tại thời điểm làm thủ tục.
• Phí môi giới tìm khách: Mỗi lần thay khách, bạn thường mất một khoản phí môi giới tương đương khoảng nửa tháng đến một tháng tiền thuê nhà.

Cách tính tỷ suất lợi nhuận dòng thực tế

Để biết căn nhà này có thực sự mang lại hiệu quả hay không, bạn hãy lấy tổng thu nhập từ tiền thuê trong một năm, trừ đi tất cả các chi phí kể trên, sau đó mới chia cho tổng vốn đầu tư ban đầu bao gồm giá mua nhà và chi phí sửa chữa cải tạo. Nếu tỷ suất này thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng, bạn cần cân nhắc lại vì rủi ro của bất động sản cao hơn gửi tiền rất nhiều.

Vị trí quyết định tính ổn định của dòng tiền

Tuấn làm nghề hơn năm năm nay, nhận thấy những căn nhà nằm trong hẻm xe hơi ở các quận trung tâm như Bình Thạnh hay Tân Bình thường có độ ổn định dòng tiền tốt hơn. Những căn nhà này dễ tìm khách thuê văn phòng đại diện hoặc chuyên gia nước ngoài, đối tượng khách hàng này thường thuê dài hạn và giữ nhà cẩn thận hơn so với việc cho thuê lẻ tẻ từng phòng.

Đừng vì thấy chủ nhà khoe giá thuê cao chót vót mà vội vàng xuống tiền. Hãy quan sát khu vực đó có bao nhiêu nhà đang treo bảng cho thuê, thời gian treo bảng là bao lâu và mặt bằng giá thuê thực tế của những căn tương đương. Mua nhà cho thuê là cuộc chơi dài hơi, sự kiên nhẫn và những con số thực tế trên giấy tờ sẽ giúp bạn tránh được những khoản lỗ âm thầm sau này.

Đọc tiếp cùng chủ đề

Xem thêm: nhà đang bán tại TP.HCM · mặt bằng giá từng khu vực